永利澳门网址官网登录 财经 观潮指津系列之一,预测方法及趋势判断

观潮指津系列之一,预测方法及趋势判断

通过数据的挖掘和测算来完成对客观事实的提炼还原,让微观现象与宏观指标在计算中融合,是我们推出观潮指津系列的初衷。“秉念念初心,探迢迢幽深,观骎骎潮动,指霭霭迷津”,川财证券研究所观潮指津系列将不断思索探讨。

房地产投资由哪几部分构成?房地产投资在固定资产投资中占比为23%,并主要由建筑与安装工程投资、其他费用投资、设备工器具购置三大分项组成,占比分别为75%、24%、1%。房地产投资受监管政策、信贷环境、人口周期以及城镇化率等多方面因素影响,目前处于2006
年以来第四轮景气周期的下行阶段。伴随着三四线地产销售回暖叠加土地购置费用刚性,2017
年上半年地产投资同比增长8.5%。

    目前全新的地产低库存背景是诱发近期地产数据预测失灵的最根本原因。

   
传统房地产投资分析框架钝化的原因。传统的分析框架中,销售资金是房地产开发重要资金来源,从销售到竣工以及新开工大致呈现半年左右的稳定时滞,因此房地产销售对于新开工以及投资有6-9
个月的领先。2015
年至今的地产小周期中,销售到新开工再到投资端的刚性传递发生了明显钝化,我们认为主要来自于土地供给、库存及人口区域结构的扰动。

   
迄今为止本轮地产周期走向呈现出与以往不同的面貌。一方面,棚改等去库政策使三四线销售韧性强于以往,另一方面,企业拿地热情高涨推升土地购置费持续处于高位,从而从两个方面推高了地产投资数据。传统从销售到投资的传导链条脱钩,我们认为,目前全新的地产低库存背景及限购政策因素是诱发近期地产数据预测失灵的最根本原因。

   
我们可以通过土地成交和房地产销售两条估算线索来重构房地产投资分析预测框架。由于房地产投资=建安投资+其他费用,我们可以通过①土地成交→土地购置费→其他费用;②房地产销售→新开工面积→建安投资来重构房地产投资估算。

    从需求决定走向供求博弈,重新构建基准模型。

    由于拿地支出的延期偿付性,土地购置费拐点滞后百城成交总价12
个月,测算结果显示土地购置费全年增速为19.3%,其他费用支出预计为2.96
万亿元,总体保持较高增长。

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我们尝试通过选取一些适当变量刻画库存低位、前期高拿地等影响因素,重构了地产投资基准模型。在土地购置费方面,我们将土地供求两方面直接与去化周期相挂钩,得出18年土地购置费季度累计同比增长分别为14.7%、15.6%、14.7%、15.7%;销售方面,以利率作为领先指标得出-5.2%、-7.1%、-7.1%、-5.4%的结论;在以销售计算了资金来源的基础上,我们加入拿地因素预测了新开工面积,得出累计同比增长分别为-3.2%、-3.9%、-0.3%、0.7%的结果。相关分项数据整合后,模拟测算得出地产投资在18年季度间累计同比增速分别为6.7%、6.4%、6.4%、6.8%。

    PSL
新增量收窄、棚改基数影响逐步上升,以及定金+按揭等其他资金占比回落预示着房地产销售或于三季度末出现放缓,这将领先于新开工。但考虑到当前狭义库销比水平较低,或将对下半年新开工有一定支撑。测算预计全年新开工面积为17.8
亿平米,同比增长6.76%;建安投资费用为8.09 万亿,同比增长5.98%。

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